業主與物業：誰動了誰的奶酪？
2012-05-25 19:35:52   來源：   評論：0 點擊：

　　有人的地方就有江湖，江湖意味著利益紛爭惡斗不止，這一點用來形容物業與業主間的關系似乎毫不為過。
　　
　　本月初，北京市住建委要求北京市物業公司進行集體"曬賬單"，結果仍有179家物業公司未執行住建委的規定，涉及21家二級企業、158家三級企業。按照規定，這些企業一年內不得出京經營，不得晉升資質，禁止參加評比活動。與此同時，萬科、遠洋等6家知名物業公司均在其列，對于歷來相信"品牌公司"的公眾來說，不免再次失望。
　　
　　物業作為新興事物，歷年來與業主糾紛的事件屢見不鮮，相關監管部門極力采取各種手段調整這種不和諧的關系，然而實際情況卻依然沒有改觀。究其緣由是業主無中生有地制造事端，還是物業公司以強者自居壓迫業主的合理主張，或是立法尚不健全監管不力，林林總總似乎沒有人可以給出一個準確的答案。
　　
　　一位物業管理的從業者對記者講到："物業公司關系到廣大業主的切身利益，很難有哪類公司跟這么多固定的人有這么固定的經濟問題，這是引爆物業與業主之間積怨情緒的導火索！"
　　
　　惡斗從未停止
　　
　　在一次網絡調查中顯示，有78%的網民對自己所在的小區物業頗有微詞，其中主要包括對小區衛生環境、治安狀況不太滿意。
　　
　　物業與業主之間的不和諧由來已久，各類惡斗的案件也是接連不斷。每次爭議都集中的體現在業主對物業的服務不滿，或者是公共權益被侵犯，業主用拒交交管理費或集體聲討的方式予以維權，物業公司憤怒收不到物業管理費，甚至面臨被掃地出門的窘況而窮兇極惡暴力相向。分歧沒有得到解決，矛盾日漸激化，"打"就變成了物業與業主之間最為常用的一個字眼，每一次維權的正義之舉常常最終演變成了刑事案件。
　　
　　此前，位于北京昌平科技園一所小區，因物業公司擅自壓縮公共空間，引來了業主的極度不滿，在多次交涉無果后，業主集中到物業公司的大門聲討，不料物業公司派出幾十位來路不明的黑衣男子，手持棍棒，將數位業主直接送進了醫院。近日，深圳一所小區因房屋頻繁出現質量問題，業主多次要求物業公司進行檢修，可物業公司以各種理由推脫，公眾對物業公司的不作為忍耐到了極點，一場惡斗在所難免，最終驚動了區長親自出面方得以解決。2006年10月23日，廣州順景雅苑業主函先生被兇徒毆打致雙腿骨折；2007年12月，北京九龍山莊業主楊兆瑞被兇徒毆打致雙腿骨折；2009年4月23日，西安萬強藝術家小區業主左宏煒被毆打，導致腦死亡……數年，不盡的案件常常見諸報端，每一次換來的也都是血的證明。
　　
　　每次糾紛均是在見諸媒體后才得到相關部門的重視，在矛盾未激化之前，適時出現一個代表業主維權的組織，也可有效避免業主與物業公司的直接沖突，于是很多人都把希望寄托在了業主委員會的身上。
　　
　　業委會難獨善其身
　　
　　業主委員會是代表業主維護權益的組織機構。從發起成立、委員會章程的制定到業委會主任的選定完全由小區內部的業主完成。相關部門也要求小區成立業委會，然而業委會所發揮的功用卻收效甚微。
　　
　　清華大學房地產研究所副所長季如進教授對記者講到，目前在北京4000多個小區中，成立業委會的小區不足20％，而在這僅有的800個業委會中，只有200個能維持正�；顒�。同時，物業公司為了維護自己的利益，處處阻撓小區業主成立業委會，并在業委會中安插內應，把業委會變成自己的附屬品。
　　
　　5月15日，地處深圳市的一所小區發生了業主的抗議業委會主任的事件。業主稱在本小區的業委會選舉過程中，存在著選舉黑幕，在物業公司的安排之下已經確定了業委會的主任及相關負責人。在物業公司主導下成立的業委會，幫助業主維護權益時究竟會站在哪一邊，結果自然可想而知。
　　
　　業委會堅持原則與物業公司強硬對峙，其結果是，業委會主任最終成了受害者。2010年，北京百子灣家園小區是北京城東部最大的經濟適用房小區，該小區的業委會主任陳鳳山在維權的過程中就有被恐嚇威脅最后被暴打的的境遇，公安機關在來小區取證是，物業公司之前關閉了小區的攝像裝置，為取證造成了很大的困難。陳鳳山在被打之后曾說過："業委會主任是個費力不討好，還有風險的差使"。業內的專家同時闡述到，業委會的成立重重受阻，一是開發商和物業公司的阻撓，因為業委會的工作涉及他們的具體利益；二是政府相關部門不支持，習慣了管理居民的基層政府一時并不還不適應居民自治。
　　
　　在物業和業主兩個都很強硬的利益對立體中間，業主委員會處在夾縫中的尷尬境遇。業委會在成立以后，需集中備案，但卻缺少官方機構的行政支持，或許這也是業委會難以為成為業主直接利益代言人的關鍵。
　　
　　信息不透明
　　
　　物業公司的權限范圍，責任歸屬，收費依據等等都是和業主發生爭執的矛盾點，絕大多數業主是在不知情的情況下被物業公司侵占了利益。在建成收房時，分散的業主無法看到小區整體的竣工驗收圖。因此，哪些物權是業主所有，哪些是公共用地，物業費怎么使用，物業產權的運營費用是否由業主支付，絕大多數業主并不清楚。直到物業公司的侵占權益行為直接影響到業主正常生活時，才會予以進行維權。在信息不公開的情況之下，業主失去了監督的權利，給物業公司留下了數不盡的不作為的空間。
　　
　　長期以來，物業公司收取的物業費用途不明是業主最具爭義的焦點。北京市要求物業公司進行"曬賬單"，這只是信息公開的第一步，其根本目的是可以對物業公司進行一定程度的財務監管，然而實際的情況卻也是困難重重。
　　
　　此前，潘石屹的公司旗下開發的小區物業和業主間出現過類似的情況。他個人建議需引入第三方的賬戶平臺來負責物業費的管理。對此，北京中航物業管理有限公司的相關負責人對記者講到，"第三方支付平臺，賬號如何去管理，錢如何去使用，如果出現了(物業管理中)問題，到底是誰來承擔責任，是物業公司來承擔責任？還是持有賬號這些人,使用物業費的人有責任?同時關于是否由第三方平臺監督物業公司，目前也沒有相關法律上的支持。"
　　
　　有網友在微博上發表熱議，物業管理公司是由開發商選擇的，開發商在出售樓盤以后便放任不管。物業和業主之間的第一矛盾是業主交了物業費，但沒有得到滿意的服務。同時，物業公司對小區公共空間的占用，侵犯了業主的權益，物業的業務范圍、權責歸屬、業主一概不知。因此，信息的公開應該由從開發商開始。
　　
　　差別待遇
　　
　　在一次網絡調查中顯示，小區檔次的高低，業主對物業公司的服務評價也呈現出了規律性變化。越是高檔的別墅區，業主對物業公司滿意程度較高，而普通的樓盤，甚至是經濟適用房的小區物業與業主之間的矛盾反而要多的多。究其緣由是看人下菜碟，還是由財富觀念所決定的服務差別，這成為了大家共同的一種思考。同時也不可否認，物業公司不是做不到業主滿意的服務，而問題的關鍵是想不想做。
　　
　　北京昌平區某經濟適用房小區內，業主毛女士向記者反映，她家的自來水管道破裂，導致臥室被淹，物業公司幾番來人都沒修好。當毛女士氣憤地斥責物業公司不負責任時，物業公司則回以風涼話相譏："別忘了，這是經濟適用房，有這服務就不錯啦！您有錢可以去買豪宅��！"
　　
　　更讓毛女士無法忍受的是，該小區內狗糞常年無人清掃。毛女士和許多業主認為小區環境極差，所以拒繳物業費，而這反倒成了物業公司拒絕清掃狗糞的口實。
　　
　　目前，房價高想必是每個公民異口同聲無需爭辯的事實，特別對于一般收入家庭而言，耗掉血本購買一套房子，對其新房新小區的居住質量寄予了很高的期望，小區內的任何細微的瑕疵都會引發業主的不滿。物業公司則是以強欺弱，毫無顧忌地與業主開戰。
　　
　　相反，居住在高檔樓盤的業主，都是高收入人群，房價不是所關注的核心，居住環境的選擇代表著生活品質以及社會地位。對于服務這樣的財富群體，物業公司處處小心謹慎，細致入微地為業主服務，
　　
　　不論是別墅區，還是普通商品小區，物業費收取標準均是按照地區的統一規定收取，物業服務水平和業主滿意度卻不盡相同。記得電影《泰坦尼克號》里面有一個經典的橋段，在船沉沒以后，不論頭等艙還是低等艙，特別允許老人和小孩先上救生船，相信這一幕感動了很多人，然而這種美好也僅局限于影視。據統計，當年的實際情況是頭等艙游客的獲救比例達80﹪，而普通游客的生還率僅有20﹪。在以財富為主流價值觀的社會，原本屬于業主的基本權益，甚至公民的基本權益也在被漸漸地丟棄。
　　
　　物業是服務的機構，簡單而言是小區這個"大家"的主人，大家里包含了成百上千的小家。針對目前物業管理的混亂現狀，業內人士建議，目前物業管理的從業人員素質較低，應該增加專業的培訓機構。同時，也該考慮下相關立法的健全，對物業公司的行為進行強制性的法律約束。
　　
　　目前居民購買的是動不動價格百萬以上的房子，業主更需要的是與之相匹配的服務。居者有其屋是生活走向安定的是第一步，居住品質則直接關系到居民生活的幸福感。